主题：《房产趣你的》第二季：当央妈降息之后......

 哈喽，艾乌瑞巴第

    欢迎收看《房产趣你的》第二季.

    要说本周最大的事儿，非央妈降息莫属

                                             老白吐不吐不快，现在开吐

    这里是第二季 ：当央妈降息之后......

    相信大家都对央行降息的消息多少有所了解了，两年来，这是首次，因为是全民的，相信多数人都在探讨——买房这种重头支出，作为购房者而言，其意义终究如何，显得尤为重要。当然了降息也并不是单纯的因为房地产市场冷清，还得从大面上讲。

    整体上看10月来，中国经济延续弱增长与低通胀格局，最新汇丰PMI数据（大家可能不太理解，简单的说就是这是一个反应全民经济的指数，这个数大于50说明整个经济面比较良好，处于向上发展的态势，50是个分水岭，低于50说明整体在下行）也不容乐观。11的这个数已经极为接近这个点到了50.4，也就是到了经济停滞的点，显然从国家角度来看，是不允许的。

    央行的作用吗，多半是为了提振经济的，此前通过各种创新金融工具向金融体系注入大量流动性，但遗憾的是，市场并不买账——就是说各项政策不好使。

    那么具体到房地产上，政策又是怎样的，新的降息会有哪些影响，在这里跟大家白话一下。

    说这个得从三方面谈起——银行（资金提供者）、房企（开发者）、广大购房者（花钱的），相信大家也想知道其中的关系，究竟谁能受点益处。

    央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。但是这是不对称下调（不懂不要紧，待会看下图）一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。这究竟是什么意思？？？从银行看，是怎么个情况？

    白话一下就是：从图中看，现在利率下调了，银行要从老百姓手中进货，虽然下调了，但不同的银行为了能从咱们手中进到货，会纷纷给个好价钱，所以咱们存银（把货给银行）没怎么减少收益，而银行现在卖货（给贷款的人）价格被强制降低了，所以银行从中间挣这个差价，就少了，图中的箭头的长短，就是银行收益的大小。尤其也可以看出9月30号的房贷新政，银行的热情不是很高，最终的效果不是很明显的端倪了~

    楼市的平淡，大家观望已然有一段时间了。作为购房者而言，无非是当时不买，损失是谈不上的。这个时候最着急的其实是——房企！

    算个账白话一下，大家买房都要先交一部分的钱，纵使房子见着都是如此，还有不少人后来改变想法了之后，抱怨退款难。大家交的这部分钱占到房企可用资金的39.7%，不是个小数目，剩下的当中，银行贷款占到17.7%，最后的是企业的自筹资金，多少都有巨额的“资金成本”，试想房子如果卖的不好，他们的压力得有多大？！

   很高的负债率中：四家大房企平均净负债率稍好——为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。

   常理上讲，现在他们面临的贷款利率低了，对房企应该是件大好事啊！

   不过实际情况并非如此，为什么这么说，其实银行的钱就那么多，从中一条中看到，银行的收益是缩水的，他们为了保证自己的利益（就是为了能够到时回款顺利，没有太多的“坏账”），当然会把贷款放给“信誉好”的大的房企，那样的话，小房企面临的资金压力并没有什么改观，很有可能会加大！预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。

   截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。

   简单说，大户手里的“钱多债少”，银行会把钱继续给他们，小户“债多钱少”，还债都费劲，怎么可能还借给他们钱，正所谓几家欢喜几加愁吧。进一步讲，其实这几家的欢喜也并不大。

   巨额的债务客观存在，降息后大家的买房情绪多少会上涨，从最近的数据也可看出来。这就导致房企为了回笼资金，不大可能选择 的，平价走量更为明智。目前的优惠可能相应的减少，不过直接 极为不妥了。为什么这么说：相对较低的价格清出去一大部分库存，总利润降低了，不过资金压力大大的降低，就是（“赔”的最少，就是赚的最多）。

    从一中看出：①、继续存钱，利息不会减少；②、贷款的利率低了，这时候贷款买房，成本无疑降了（100万的房子，20年期，月供可以少个200多，总房款降低了5万块~）。

    从二中看出：房企快速回款，小房企的压力更大，房价不涨，加之930的房贷新政，购房的压力变小了。

    在一线城市，如果大房企的资金得到了缓解，平价已经是其做出的让步，如果还有期待房价进一步下跌的话，多少是妄想了吧……

人家巨额成本低了，这个时候慌的——想必就是我们大家了（刚性需求的客观存在）。

    相比较，三四线的话，库存绝对值有点过高，也不建议大家太着急。

作为个人分析，觉得不失为一个好时机——冬天冷，是绝对的；热乎气儿，是相对的。

                      ----------本期吐槽到此为止----敬请期待第三季----------

能少还4万块钱贷款呢！！

受益最大的还是购房者

看到这一堆堆的数字就晕

分析的很全面啊

好复杂  楼主真厉害

有道理有道理  

对于买房人来说  确实有实在的利益